Puuinfo laatii teollisen puurakentamisen hankkeisiin malliasiakirjoja, joita hankkeeseen ryhtyvän on helppo hyödyntää. Alkavaa projektia rahoittaa Marjatta ja Eino Kollin säätiö ja muiden osapuolien kartoittaminen on käynnissä.

Teollisen puurakentamisen kilpailukyky, tehokkuus ja vaikuttavuus syntyvät vain liiketoimintamallilla, jossa rakentaminen tapahtuu suurelta osin tehtaissa teollisuuden prosessien omaisesti. Rakennusosat, kuten taso- tai tilaelementit, esivalmistetaan tehtaissa mahdollisimman valmiiksi ja asennusvaihe työmaalla on helppo ja kestoltaan lyhyt.

Puurakentamisen prosessit eroavat merkittävästi Suomessa vallitsevista rakentamisen prosesseista, joissa rakentaminen tapahtuu ainoastaan rakennustyömaalla. Yksi merkittävimpiä puun käytön yleistymisen esteitä on ollut puurakentamisen prosesseja tukevien mallisopimusasiakirjojen puute.

Rakennusurakan perinteiset sopimuspohjat- ja lomakkeet perustuvat laajasti käytettyihin yleisiin sopimusehtoihin (YSE), jotka on laadittu koskemaan työmaalla tapahtuvaa rakentamista. YSE:n mukaan esimerkiksi tuotteen omistusoikeus siirtyy, kun tuote asennetaan rakennettavaan rakennukseen. YSE ei myöskään huomioi tarvittavin osin tehtaalla tapahtuvaa osavalmistusta.

Vastaavasti rakennustuotteiden yleiset hankinta- ja toimitusehdot (RYHT) koskevat vain materiaalin valmistamista ja toimittamista. RYHT:n mukaan tuoteosatoimitus ei voi sisältää merkittävästi asentamista tai muuta rakennustuotteen toimittajan suoritetta työmaalla.

Tilaaja

Rakennushankkeeseen ryhtyvälle kansallisesti yhtenevien kaupallisten asiakirjapohjien puuttuminen aiheuttaa lisävaivaa ja haasteita. Monet tilaajat ovat yleisen käytännön puuttuessa päätyneet laatimaan omia asiakirjapohjiaan. Vaikkaa hyvää työtä on tehty – hankinta-asiakirjat ovat sinänsä hyvät – yksittäisten tahojen käyttämillä aineistoilla ei päästä käytänteiden vakioitumiseen ja ennakoitavuuteen tarjoajien näkökulmasta.

Tarjouspyyntöaineistot paisuvat helposti tarpeettoman laajoiksi ja monitulkintaisiksi. Neuvotteluiden rooli kasvaa. Hankintaketjun liitoskohdissa kustannukset ja riskit lisääntyvät; osapuolet tekevät entistä enemmän riskivarauksia. Varsinkin pienten ja keskisuurten urakoitsijoiden kynnys lähteä tarjoamaan puurakenteisia kohteita voi olla korkea, kun omia sopimuskäytäntöjen kehittämisresursseja ei ole.

Tuoteosatoimittaja

Teollinen puurakentaminen ja tuoteosakauppa sisältää aina merkittäviä suunnittelusisältöjä ja vastuita, sekä asentamista ja työmaatyöskentelyä osana tuotteiden valmistamista. Myös prosessin kesto on osapuolille erilainen kuin perinteisessä rakennusurakassa. Tuoteosatoimittaja voi esimerkiksi olla hankkeessa osapuolena vuosia ennen hankkeen valmistuksen aloittamista.

Puurakennushankkeessa sovittavat erityispiirteet ovat vaikutuksiltaan merkittäviä ja koko hankkeen johtamisen kannalta keskeisiä. Nykykäytäntöjen vajavaisuus ja puutteellisuus voivat johtaa osapuolien kannalta seuraavanlaisiin erikoisiin tilanteisiin:

• Jos tuotteiden omistusoikeus siirtyy jo tehtaalla valmistajalta asiakkaalle, niin tavanomaiset vakuutukset eivät välttämättä ole enää voimassa.
• Teollisessa valmistamisessa kaikki tuotteet ostetaan heti tehtaalle, eikä pikkuhiljaa rakennustyömaalle. Menettelyllä voitetaan aikaa, mutta myös kassavirta muuttuu merkittävästi. Ratkaisusta riippuen tämä vaikuttaa, joko yrityksen rahoitukseen tai kohteen maksueriin ja vakuuksiin.
• Kolmantena esimerkkinä valvonnan toteutus ja vastuut tehtaalla: Koko rakennuksen runko voidaan valmistaa tehtaalla ilman erillisiä rakennusvalvonnan tai tilaajan tarkastuksia.

Tarve vakioituneemmalle sopimuskäytännölle on nostettu esiin useissa eri selvityksissä ja sidosryhmissä. Rakennustiedon 2023 julkaisemassa teollisen puurakentamisen RT-kortissa tuodaan voimakkaasti esille sopimusmallien erityispiirteitä ja esitetään tätä keskeiseksi kehityskohteeksi. Tampereen yliopiston, Puutuoteteollisuus ry:n ja alan toimijoiden yhteistyönä toteutettujen Tuottavuusloikka-hankkeiden yhteisessä loppuraportissa (2022) todetaan, että vakiointi kaikilla tasoilla on keskeinen tuottavuuden keino teollisen puurakentamisen edistämisessä.

Ratkaisu on yhdessä laadituissa sopimusmalleissa

Käynnistyvässä Puuinfon hankkeessa laaditaan yleisesti rakennusalalla käytössä olevista kaupallisista dokumenteista puurakentamisen huomioivat versiot. Näistä asiakirjoista selviää keskeiset asiakohdat ja ehdot, joista kannattaa sopia käytettäessä teollisesti valmistettuja puutuoteosia. Keskeisten puurakennushankkeen pohjadokumenttien lisäksi laaditaan tarvittavat ohjeet asiakirjojen käyttöön. Asiakirjapohjat ohjaavat hankkeen osapuolet sovittavien asioiden äärelle erilaisissa puurakennushankkeissa.

Asiakirjapohjien avulla voi kilpailuttaa ja rakennuttaa minkä tahansa keskeisen tuoteosatoimituksen, kuten puukerrostalon tilaelementtitoimitusta tai vaikka hallin kattoelementtien toimitus. Rakennuskohteiden kokoa ja laajuutta ei myöskään ole rajattu.

Käytettäessä yhteisesti läpikäytyjä aineistoja lisääntyy tarjoajien halukkuus tarjota kohteita, kun he tietävät miten riskit ja vastuut tullaan lähtökohtaisesti jakamaan. Teollinen valmistaminen muuttaa myös tietyin osin rakentamisen logiikkaa ja näiden seikkojen huomiointi on nimenomaan tilaajan edun mukaista ja tulee ottaa huomioon aineistoja laadittaessa.

Urakoitsijoiden kynnys lähteä tarjoamaan puurakenteisia kohteita madaltuu, jos he pystyvät omassa hankinnassaan hyödyntämään vakioasiakirjapohjia. Tilaaja saa näin parannettua koko arvoketjun toimintaa ja tarjonnan tulisi lisääntyä tämän toimintaympäristön parantumisen kautta. Urakoitsijat ostavat kohteisiin tuoteosatoimituksia ja nämä toimijoiden keskinäiset sopimussuhteet vaativat myös vakiointia.

Sopimuspohjat mahdollistavat tilaajalle myös uusien toimintatapojen hallitumman käyttöönoton. Joissain tapauksissa se voi jopa toimia sinä keskeisenä kulmakivenä, joka madaltaa riskiä riittävästi niin, että uutta uskalletaan lähteä kokeilemaan. Tyypillisin tapaus on kuitenkin se, että uuteen perehtyminen vaatii aikaa ja resursseja ja valmiit aineistot osaltaan madaltavat tätä työtä ja kustannusta, joka uuden tekemiseen välttämättä liittyy. Asiakirjojen on tarkoitus tuoda paremmin näkyväksi tilaajalle eri toteutustapojen riskejä ja mahdollisuuksia ja näin antaa työkaluja myös oman toiminnan kehittämiseen. Asiakirjojen hyötyjä onkin todella monessa eri asiassa ja läpi koko toimialan. Tämän vuoksi tilaajakentän laaja osallistuminen hankkeeseen on todella tärkeää.

Nykyisen sopimusrakenteen noudattaminen on erityisen tärkeää, jotta ei luoda uutta kynnystä siitä, että hankeosapuolten tulisi ottaa käyttöön kokonaan uusia sopimusmalleja tai menetelmiä. Riskit ovat hallittavissa, kun tuotannon erityispiirteet on huomioitu osana hankkeen johtamista ja sopimusrakennetta. Pohja-aineisto varmistaa myös sen, että loppuasiakas saa todellisuudessa hyötyä osavalmisteiden käytöstä ja on keskeinen osa implementoinnissa ja oman liiketoiminnan kehittämisessä. Esimerkkipohjat tuovat siis onnistuessaan ennakoitavuutta ja sopimusvarmuutta sekä rakennuttajille, rakentajille, että toimittajille.

Laadittavat asiakirjat:

1. Urakkaohjelma
2. Tuoteosatoimitus, sopimuspohja
3. Kommentteja vakiosopimusehtoihin
4. Urakkarajaliite
5. Urakkarajaliitteen tarkenne
6. Maksuerätaulukko ja sen saate, 3–4 skenaariota
7. Tarjouspyyntöpohja, tuoteosatoimitus
8. Tarjouspyyntöpohja, lisäliite julkiseen hankintaan
9. Tuoteosatoimituksen lähtötiedot
10. Tuoteosatoimituksen valmistuksen seuranta
11. Suunnittelun ja tuotannon aloituskokous, pohja
12. Puutuoteosatoimitus, työselostus pohja
13. Mallikatselmus, pöytäkirjapohja
14. Tuoteosatoimitus palautekokous, pohja
15. Kapasiteettivaraussopimus, pohja
16. Reklamaatio, pohja
17. Sopimusneuvottelu, pohja
18. Sopimusaikataulu, pohja
19. Turvallisuusasiakirja, pohja

Hankkeelle haetaan loppurahoitusta kunnista, muilta rakennuttajilta, teollisuudelta sekä rakennusliikkeiltä, jotka kaikki hyötyvät yhdessä laadituista asiakirjamalleista ja -pohjista.

Rakentamisen markkinatilanteen ollessa hiljainen, on hyvä aika varautua suurempaan tulevaan rakentamisen määrään tekemällä tarvittavaa pohjatyötä nyt.

(Muokattu 18.3.2025)

Lisätiedot:
Anu Turunen, Puuinfo Oy, anu.turunen(a)puuinfo.fi, 050 336 9210
Sauli Ylinen, Harristo Oy, sauli.ylinen(a)harristo.fi, 0400 270 752