12.10.2022

Kestävien investointien rahoitus

Tässä kappaleessa käsitellään lyhyesti joitain rahoitusmalleja, jotka saattavat sopia kestävien investointien rahoittamiseen. Tyypillinen ratkaistava seikka on, että vähentääkseen elinkaaren aikaisia kustannuksia tulee investointivaiheen kustannusta kasvattaa. Toinen seikka on, että perinteisessä omaan taseeseen rakennuttamisessa joustavuus on pientä. Tilatarpeet voivat muuttua vuosikymmenten saatossa, ja on kestävää pyrkiä lisäämään muuntojoustavuutta ja säätää kiinteistöportfoliota tarpeiden muuttuessa. Rahoituksen tulee mahdollistaa kestävät muutokset ja kestävät investoinnit. 

Suunniteltaessa rahoitusta tulisi aina tarkastella, saadaanko lisäinvestoinneilla rakennuksen parempaan suorituskykyyn hyötyjä koko hankkeen elinkaaren ajalta. Elinkaarikustannukset ovat yksi julkisen hankinnan hyväksyttyjä arviointikriteerejä.  

Vuokraus on malli, jossa rakennuksen omistusoikeus säilyy toimittajalla ja tilaaja maksaa tilasta vuokraa. Tämä voi olla edullinen malli tilanteissa, joissa tilan käyttötarve on väliaikainen. Vuokrausmalli edistää kiertotaloutta ja kannustaa toteuttamaan tiloja, joita voidaan siirtää tehokkaasti kohtuullisin kustannuksin.  

Leasingsopimuksessa rakennus vuokrataan ennalta määritellyksi ajaksi. Vuokra-ajan päätteeksi tilaajalla on oikeus lunastaa rakennus omaksi etukäteen sovittuun jäännösarvoon. Jos lunastusoikeutta ei käytetä, palautuu rakennus myyjälle. Usein näissä järjestelyissä on mukana erillinen leasingrahoitusyhtiö, joka omistaa rakennuksen vuokra-aikana. Leasingsopimuksen etu on erityisesti tilanteissa, joissa tulevasta käyttötarpeesta ei ole täyttä varmuutta. Puurakenteiset moduulit soveltuvat siirrettäviksi ja muunneltaviksi tiloiksi.   

PPP-mallissa eli public private partnership -mallissa toteuttaja vastaa hankkeen suunnittelun, toteuttamisen ja elinkaaren aikaisen ylläpidon lisäksi hankkeen rahoituksesta. Tätä kutsutaan myös DBFM-malliksi (design, build, finance, maintain). Tilaaja hakee mallilla koko sopimuskauden aikaisen kustannuksen ennakoitavaa tasoa (ja täten myös maksimitasoa). Käytännössä kaikki suunnittelun, toteutuksen, käytön ja rahoituksen riskit on siirretty yksityiselle toimijalle. Hankemalli toimii vain suurissa hankkeissa hallinnollisen raskautensa vuoksi. Omistusoikeus on julkisella toimijalla koko sopimusjakson ajan ja sen jälkeen. Malli kannustaa toteuttajaa kestäviin ratkaisuihin ja koko elinkaaren aikaisten kustannusten aitoon optimointiin pitkän vastuuajan ja ylläpitovelvoitteen johdosta.  

PPP-mallille läheistä sukua on myös elinkaarimalli, joka ei ole varsinainen rahoitusmalli. Elinkaarimallista voi lukea lisää RT-ohjekortista RT-103164. Elinkaarimallissa rahoitus tulee hankintayksiköltä ja palvelukauden kustannukset on mahdollista rahoittaa esimerkiksi leasingmallilla. Elinkaarimallissa ei myöskään ole tarvetta esimerkiksi erilliselle hankeyhtiölle. Tilaajan näkökulmasta elinkaarimallin toteutusvaihe muistuttaa KVR-urakkaa. Mallissa rakennuksen elinkaaren aikaiset kustannukset ovat läpinäkyvät tilaajalle kilpailutuksen aikana ja palvelukaudella. 

Ns. vihreä rahoitus. Tässä dokumentissa vihreällä rahoituksella tarkoitetaan kaikkia rahoitusinstrumentteja, joissa rahoituksen ehdoksi on asetettu tavanomaista kunnianhimoisemmat ja mitattavat ilmasto- tai ympäristötavoitteet. Markkinoilta on saatavilla rahoitusta normaalia rahoitusta edullisemmalla korolla kriteerit täyttäville hankkeille.  

Ns. Building as a service (BaaS) on ainakin vielä harvinainen PPP:lle sukua oleva rahoitusmalli. BaaS ei ole vakiintunut malli, vaan sillä viitataan kaikkiin erilaisiin palvelusopimuksiin, joissa tarjoaja tarjoaa suoritteita perinteisen rakennuksen tai vuokraamisen sijaan. Perusajatus on, että ostamalla vain tarvittavat suoritteet jää elinkaaren aikainen optimointivastuu riskeineen tarjoajalle. Esimerkiksi hisseissä ostetaan kerrosten välisiä nostoja hissin ostamisen sijaan. Käyttösopimus tukee monia kestävyyden periaatteita, kuten tarpeettoman käytön poistamista ja palvelun tuottamista vain tarpeeseen.